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住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンを金利タイプで大きく分けると、「変動金利型」、「一定期間固定金利型」、「長期固定金利型」の3つがあります。この3つの金利タイプの仕組みやメリット、デメリットをきちんと理解して、自分のライフプランに合った住宅ローンを選ぶようにしましょう。

変動金利タイプ

金融情勢の変化に伴い、返済の途中でも定期的に金利が変動するタイプ

一定期間固定タイプ

「当初5年間○%」など、一定期間だけ金利が固定されるタイプ

全期間固定タイプ

借り入れたときの金利が全返済期間を通じて変わらないタイプ

各金利タイプのメリットとデメリット
 

メリット

デメリット

変動金利タイプ

借入れ後に金利が低下すると、返済額が減少する。
金利が低い。

金利の動きを見ながらタイプを変更できる自由度がある。

適用金利が上がると、返済額が増える。

借入れ時に将来の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい。

借入れ後に金利が急上昇した場合に未払い利息(※)が発生する場合がある。

一定期間固定タイプ

固定金利期間中は返済額を確定できる。

固定金利期間終了後に金利が低下ていると返済額が減少する。

借入後に金利が上昇した場合は、始めから長めの固定にし ておいた方が得になる場合がある。

借入れ時には固定金利期間終了後の返済額が確定していないので返済計画が立てにくい。

全期間固定タイプ

借入れ後に金利が上昇しても将来にわたって借入れ時の金利による返済額が確定しているので安心。

長期間の返済額が確定するため、資金計画を立てやすい。

他のタイプよりも金利水準は高め。

借入れ後に金利が低下しても、返済額が変わらない。


※未払い利息について

未払い利息とは 、変動金利型ローンの金利見直しが半年ごとで、返済額の見直しが5年ごとという見直し時期のギャップがあることによって生じるものです。半年ごとの金利見直しで適用金利が上がっても、返済額は5年間一定なので、本来支払わなければならない利息が返済額を上回ってしまうことがあります。
この返済額を上回った利息部分が未払い利息となるのです。

【具体例概算】
2.500万円を35年で借り入れた場合、1%の金利で毎月返済金額は約7万円

であったものが2年目に金利が2%に上昇したとすると、返済金額7万円の内訳は次のようになります。

つまり、金利が高くなったら、毎月返済金額のうちの利息部分が増え、元本部分が減るというわけです。そして、金利が急激に高くなった場合には、毎月返済額の利息部分の内訳が大きくなり、ついには元金の内訳がなくなることがあり、さらには毎月の返済額では支払いきれない利息が発生することもあり得るわけです。この毎月の返済額を超えてしまった利息部分が「未払利息」です。

また、5年ごとに見直される返済額は、見直し前の返済額の1.25倍が上限となるため、その時の借入金利で計算した返済額が見直し前の1.25倍以上になる場合も、未払利息が発生します。

通常未払い利息に対する利息は計算されませんが、一度未払い利息が発生すると、ローンの残高はまったく減らなくなりますので、金利が下がるか、返済額が増えない限り、未払い利息の発生は止まらないため、 注意が必要です。

各金利タイプの比較
 

変動金利

一定期間固定金利

全期間固定金利

金利

低い
毎年2回変更

中間

高い

毎月返済額

変わる
変更は5年毎

一定期間だけ
変わらない

全期間
変わらない

総返済額

わからない

わからない

わかる

リスク

有り

有り

なし

代表的な商品

銀行の住宅ローン

銀行の住宅ローン

住宅金融支援機構の
フラット

お客さまのライフプランによって選択すべき金利タイプは変わってきます。
当社には住宅ローンアドバイザーが多数在籍しておりますので、お気軽にご相談ください。