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2017年09月22日
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査定はどんなことを調査するの?

物件査定には、机上査定と訪問査定があります。机上査定では、現地調査を行うことなく、周辺相場、取引事例などによって所有不動産の価格査定 を行います。簡易査定がこれにあたります。簡易査定では、スピーディに査定価格をお伝えすることができますが、あくまでも目安の価格となります。一方、訪問査定では、実際に現地調査を行って、室内、付帯設備 の状態などを細部まで確認するとともに、役所調査、権利関係の調査等も行い精度の高い査定価格を算出します。

では、現地(訪問査定)と役所等で具体的にどんな事を調べるのかをみていきましょう。

当社の査定に対する心構えと姿勢

売却をお考えの不動産は、売主様にとって歴史や思い出の詰まった大切な資産だと思います。下記のように、査定では建物のハード面を詳しく調査していきますが、その他にも売主様のお話をじっくりとお伺いし、目に見えない部分(売主様の思い)も大切に受け止め、売却に関するご要望やご不明点についても、すべてお話ください。お客様が納得して、最期まで気持ちよくお取引が出来るよう、真摯に対応させていただきます。

現地調査(訪問査定)

◆ 事前に準備しておくとよいものは?
・登記簿謄本
・測量図
・公図
・建物図面(間取りのわかるもの、 設計図書やパンフレット)
・権利証      ・購入時の契約書・重要事項
・建築確認証など
◆ 訪問査定時にはどんなところを見る?

【室内】
・間取り(現在のトレンドに合っているかどうか)
・室内全体の雰囲気やリフォーム履歴
・雨漏り等の履歴や天井のしみ
・床下収納や点検口がある場合は床下の状況
 (湿気等で白アリの心配がある場合は、専門の業者が無料点検します)
・傾きや建具の建付等
・設備関係(床暖房・エアコン・食洗機・追焚きの有無等)

【外観】
・外壁のクラック・基礎のクラック 
・境界石の有無
・カースペース(車の出し入れのしやすさ)・駐輪場等のスペース
・道路づけの調査

【その他】
・プロパンガス業者との設備・貸与契約の有無

※物件により、多少調査する内容は変わります。また、交通の便や近隣の
 環境等についても調査いたします。

◆ 訪問査定時にはどんなことを聞かれる?

・どういった目的(理由)で売却をご検討されていますか?
・未登記の建物はありますか?
・売却物件で過去に火災やボヤ・事件・事故(自殺・他殺)等はありませんでしたか?
・建物に関して、不具合な点はありませんか?
・敷地の地盤沈下はありませんか?
・水道から赤サビ・排水の流れが悪いなどの不具合はありませんか?
・境界等で近隣とトラブルになったことはありますか?
・権利書(登記識別情報)はありますか?
・権利書の住所と現在の住所は同じですか?
・近隣に暴力団関係の方はいらっしゃいませんか?
・住宅ローンの支払いは延滞していないですか?
・固定資産税・住民税当の税金は滞納していないですか?
・近隣での建築計画を知っていますか?
・売却の時期はいつ頃を希望されていますか?
・売主様から見たご自宅と立地のPRポイントは?。
・売主様から見たご自宅と立地のマイナスポイントは?

役所等での調査

・法務局の調査(所有者、所在地、地目、地積、持分、抵当権等を登記簿謄本で確認します)
・都市計画の調査(市街化調整区域内の場合は再建築ができない場合があります)
・法令上の制限の調査(建築基準法などの制限により、建物に制限を受ける場合があります)
・近隣の建築計画の確認(隣地の建築計画や道路計画等を確認します)
・土壌汚染の調査(指定区域内に該当するかを調査します。さらに過去の履歴を調査します)
・道路づけの調査(4m以上の道路に間口が2m以上接していないと再建築できない場合があります)
・私道負担の調査(私道部分は建物を建てる際には敷地面積に算入されません。私道持分があるのかを調査します)
・ライフラインの調査(電気や下水道、ガス配管の状況を調査します)
・金融機関の確認(ローンの残債額や抵当権等の抹消手続きを確認します)

管理会社の調査(マンションの場合)

・使用権に関する権利調査
・管理費・修繕積立金に関する調査
・管理規約の調査
・駐車場の空状況など